ОЦІНКА ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ. Конспект лекцій з Економіка підприємства. Робота № 485239

Перехід до торгівельного партнера Binance

ОЦІНКА ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ

Інформація про навчальний заклад

ВУЗ:

Національний університет водного господарства та природокористування

Інститут:

Не вказано

Факультет:

Факультет економіки

Кафедра:

Не вказано

Інформація про роботу

Рік:

2004

Тип роботи:

Конспект лекцій

Предмет:

Економіка підприємства

Завантажити

Частина тексту файла (без зображень, графіків і формул):

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ВОДНОГО ГОСПОДАРСТВА ТА ПРИРОДОКОРИСТУВАННЯ 067 - 213 ОЦІНКА ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ (конспект лекцій) Рекомендовано до друку методичною комісією факультету економіки як конспект лекцій для студентів спеціальності 6.050100 „Економіка підприємства” заочної форми навчання Протокол № 17 від 21 травня 2004р. Рівне 2004 Оцінка землі та нерухомості. Конспект лекцій для студентів заочної форми навчання спеціальності 6.050100 “Економіка підприємства”/ Т.Л.Меліхова. – Рівне: НУВГП, 2004. – 40 с. Упорядники: Т. Л. Меліхова, канд. геогр. наук, доцент кафедри економіки підприємства. Відповідальний за випуск – Н.Б.Кушнір, канд. економ. наук, доцент, завідувач кафедри економіки підприємства. ЗМІСТ Вступ....................................................................................................................... 3 Тема 1. Загальні відомості про оцінку нерухомості. Правові аспекти............. 3 Тема 2. Аналіз закордонного ринку нерухомості............................................... 7 Тема 3. Теоретичні основи оцінки нерухомості................................................ 13 Тема 4. Механізми фінансування нерухомості .................................................. 18 Тема 5. Іпотечне кредитування та гарантії його повернення............................ 20 Тема 6. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості......................................... 23 Тема 7. Дохідний підхід до оцінки об'єктів нерухомості ................................. 26 Тема 8. Витратний підхід до оцінки нерухомості.............................................. 30 Тема 9. Особливості оцінки різних видів об’єктів нерухомості....................... 36 Література............................................................................................................... 40 © Т.Л. Меліхова, 2004 © НУВГП, 2004ВСТУП Розвиток ринкових умов в Україні був передумовою формування нового виду діяльності – оціночної. Ця діяльність безпосередньо пов’язана з реформуванням економіки та охоплює широке коло питань: оцінка бізнесу, оцінка нерухомості, оцінка нематеріальних активів, інтелектуальної власності тощо. Дисципліна “Оцінка землі і нерухомості” спрямована на огляд вузького кола питань оціночної діяльності, які безпосередньо пов’язані з нерухомим майном – невід’ємною складовою будь-якої економічної діяльності. Зважаючи на це, метою курсу є знайомство з основами сучасної концепції оцінки землі і нерухомості в Україні, її нормативно-правовою базою; умовами та механізмами її проведення. Основне завдання курсу - ознайомити студентів з принципами, змістом та методами оцінки землі та нерухомості. Під час вивчення курсу студент має набути такі вміння і навички: мінімум необхідних знань з теорії нерухомості як фінансового активу, які допоможуть зрозуміти суть оціночної діяльності; методики оцінки нерухомості, які допоможуть розкрити внутрішню логіку і організаційно-економічні питання операцій з нерухомістю; нормативно-законодавчої бази ринку нерухомості та її узгодженість з міжнародними стандартами; практичних навичок для проведення операцій з нерухомістю, при вирішенні конкретних завдань з оцінювання землі і нерухомості. Об’єкт дисципліни – нерухоме майно, яке належить фізичним чи юридичним особам і може оцінюватися. Предметом дисципліни є оцінка нерухомого майна, яка здійснюється згідно з чинним законодавством України. Тема 1: Загальні відомості про оцінку нерухомості. Правові аспекти. Історичні передумови формування дисципліни. Нормативно-правова база регулювання оціночної діяльності в Україні. Загальні відомості про нерухомість. Право власності та інші речові права. І. Оцінка – це діяльність фахівця, яка має за мету визначення ймовірної грошової суми, котру реально виручити при відчуженні майнових прав на оцінюваний об’єкт за конкретних ринкових умов. Оцінка нерухомого майна необхідна при: відчуженні майна; акціонуванні підприємств і перерозподілові майнових часток; кадастровій оцінці для цілей оподаткування об’єктів нерухомості: приміщень і земельних ділянок; страхуванні об’єктів нерухомості; розробці інвестиційних проектів та залучені інвесторів; інших операціях пов’язаних з реалізацією майнових прав на об’єкти нерухомості. Відчуження майна, земельної ділянки - передача права власності на майно, земельну ділянку її власником іншій фізичній чи юридичній особі, територіальній громаді чи державі. Відчуження може бути платне (купівля-продаж, обміну) і безплатне (дарування, спадщина тощо). Процес оцінювання, як і будь-яке економічне явище, пов’язаний: по-перше, із ринковим середовищем: існуванням попиту і пропозиції; по-друге, із приватною власністю. Формування і розвиток оцінки землі та нерухомості як дисциплінарної науки припадає на ХХ століття. У 30-ті роки ХХ ст.. в США та в інших розвинутих країнах світу, як необхідність розвитку ринкової економіки, появилася професія оцінника нерухомості. До сорокових років ХХ століття в багатьох розвинутих країнах були розроблені переважно подібні між собою принципи і методики оцінки, проте тільки у другій половині ХХ століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професії. Це пов’язано з тим, що: - в умовах ринку неможливо ефективно керувати будь-якою компанією без реальної оцінки її бізнесу; - оцінка вартості підприємства виступає універсальним показником ефективності будь-яких управлінських стратегій; - реальна оцінка об’єктивно необхідна: при купівлі та продажеві майна, при переоцінці основних фондів, при здійсненні амортизаційної політики та при здійсненні значної кількості інших ринкових дій. В Україні оцінка нерухомості стала надбанням практики не так давно, на початку 90-х років, у зв’язку з формуванням ринкових відносин. Перехід до ринкових умов супроводжувався не лише реформуванням економіки, а й формуванням нового виду діяльності - оціночної. Професійна оціночна діяльність – діяльність оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності визнаними такими відповідно до положень нормативно-правових актів України, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна. ІІ. З набуттям незалежності в нашій країні були започатковані економічні перетворення, основні напрямки яких тісно пов'язані із майновими відносинами та власністю. Поштовхом до цього стало прийняття в 1991 році Верховною Радою Закону України "Про власність", який задекларував рівність поряд із державною інших форм власності: приватної і колективної. Перехід до формування ринкових умов обумовив потребу розробки нових підходів і методик до оцінки майна і нерухомості. В листопаді 1992 р. був створений пакет нормативних документів і перша Методика оцінки вартості об’єктів приватизації і оренди на основі використання даних бухгалтерського обліку. Ця методика загалом задовольняла вимоги швидкої приватизації з метою створення в країні прошарку власників і вторинного ринку засобів виробництва. Одночасно вона потребувала вдосконалення, бо вартість оцінюваних об’єктів була дуже низькою. У 1995 році розроблена нова Методика оцінки вартості об’єктів приватизації (18.01.95 р.). В основу методики було покладено застосування при оцінці об’єктів, які приватизуються шляхом викупу, експертної оцінки, котра визначалася з врахуванням світового досвіду. У цьому ж році розроблені та затвердженні ФДМУ положення про проведення експертної оцінки державного майна при приватизації. У 1995 році створюється Українська спілка оцінників (УСО), першим головним напрямком якої було розроблення Норм професійної діяльності оцінника, в яких найшли відображення етичні норми і професійні прийоми роботи оцінника, а також навчання спеціалістів основам оцінки майна, майнових і немайнових прав, та бізнесу, їх сертифікація. УСО – всеукраїнська громадська організація, яка об’єднує спеціалістів в області оцінки. Головні задачі УСО полягають: у наданні допомоги спеціалістам-оцінникам та захисту їх інтересів, у розробці нормативної бази оціночної діяльності, у здійсненні контролю над якістю послуг, які надаються членами УСО. Також УСО займається підготовкою посібників з оцінки майна і розповсюдженням відповідної навчальної літератури, проведенням науково-практичних конференцій оцінників. Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України (ФДМУ), створений в 1992 році. ФДМУ забезпечує широке інформування суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права в Україні, в тому числі й нерухомість. Представники УСО є консультантами ФДМУ, ними разом здійснюється підготовка і сертифікація експертів-оцінників, підписаний договір про сумісну діяльність цих організацій. З червня 2001 року оціночна діяльність в Україні регульована - прийнято Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, з 1 січня 2002 року вступив в дію Земельний Кодекс, з 11 грудня 2003 року Закон України „Про оцінку земель” з 1 січня 2004 року – Цивільний кодекс і Закон про іпотеку. ІІІ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти розташовані на земельних ділянках, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст.181, Цивільного кодексу). До нерухомого майна можуть бути віднесені повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. А також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. У складі нерухомості виділяються такі групи фінансових активів: - земля; - житло; - будівлі і споруди; - ділянки лісового фонду; - повітряні та морські судна. Актив – а) сукупність речей, які належать особі (фізичній, юридичній) на праві власності або іншого речового права; б) сукупність прав на чужі дії (боргове майно). Пасив – а) сукупність речей, які належать іншим особам, але тимчасово знаходяться у власності даної особи; б) сукупність обов’язків, які є у даної особи. Подільною є річ, яку можна поділити на частки без втрати її цільового призначення і кожна частка якої після поділу утворить цілу нерухому річ. Неподільною називається нерухомість, складові частини якої знаходяться в прямому зв'язку з нерухомою річчю і не можуть бути відділені від неї без значного збитку її цільовому призначенню. Рис. 1. Характеристики нерухомості. Обтяження – заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, встановленні на підставі актів відповідних органів державної влади. Обмеження – сукупність законодавчих і нормативних актів, а також відповідних заходів, що регулюють операції юридичних і фізичних осіб з нерухомістю. Цільове призначення - це ціль, для якої може використовуватися нерухома річ. Наприклад, “цільове призначення земель - установлений законодавством порядок, умови, межа експлуатації (використання) земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель”. Дозволене використання - це цільове призначення нерухомої речі з переліком усіх її обтяжень й обмежень (обмежена сервітутом, правом привілейованого придбання) використання. Дозволене використання земель встановлюється органами державної влади і на підставі закону. ІV. Право - це соціальний регулятор, який володіє об'єктивним змістом і не залежить від волі та інтересів окремих громадян або груп людей. Серед системи прав виділяється право власності – певна сукупність прав, які належать особі-власнику. Право власності, в тому числі й на нерухомість, – одне з найважливіших прав, згідно з яким, в Україні, власник володіє, користується та розпоряджається належним йому майном на свій розсуд. Це право охороняється державою. Головний специфічний принцип права - формальна рівність суб'єктів правовідносин. Особа, якій належить право, називається активним суб'єктом, особа, на якій лежить обов'язок, - пасивним суб'єктом. Права є абсолютні і відносні. Абсолютні права - суб'єктивні права, відповідно до яких праву активного суб'єкта відповідає обов'язок усіх його співгромадян, і захищаються проти всякого і кожного, хто забув про покладений на нього обов'язок. До абсолютних прав відносяться речові права. Відносні права – це права, в яких праву активного суб'єкта відповідає обов'язок точно визначеного кола суб'єктів, одного або декількох. До відносних прав відносяться зобов'язальні права. Речове право – встановлене в межах закону безпосереднє панування особи над річчю, внаслідок чого виникає обов’язок усіх і кожного не порушувати це право. Речовими правами є права власності та обмежені речові права. Обмежене речове право – похідне від права власності і встановлене на законних підставах часткове панування над річчю, що здійснюється у межах, установлених законом або договором. Обмежене речове право обмежує право власності таким чином, що зазначене право зберігає свою чинність у разі відчуження речі, а також здійснюється незалежно від волі власника в межах, установлених законом або договором. Право застави – право, за яким кредитор у разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов’язання має переваги на задоволення претензій щодо вартості заставленого майна, в тому числі нерухомого. При цьому заставоутримувач не має право отримати земельну ділянку у власність, а має право лише на грошову суму, одержану в результаті проведення публічних торгів. Право застави виникає на підставі договору застави, а припиняється –після виконання зобов’язань, забезпечених заставою, або після продажу об’єкту нерухомості заставоутримувачем. Державну реєстрацію права власності та обмеженого речового права на житлову та не житлову нерухомість здійснює Бюро технічної інвентаризації (БТІ), на землю – Центри земельного кадастру. За державну реєстрацію права власності та обмеженого речового права справляється державне мито. Крім того, у жодній країні світу не має абсолютного права на землю. Тема 2: Аналіз закордонного ринку нерухомості Концептуальні основи ринку нерухомості. Особливості нерухомості як товару. Класифікація об’єктів нерухомості на зарубіжних ринках. Чинники, які визначають інвестиційну привабливість нерухомості. Маркетингові дослідження ринку нерухомості. І. Ринок нерухомості є важливою складовою будь-якої національної економіки. На долю нерухомості припадає більше 50 % світового багатства. Без цього ринку не може бути ринку взагалі, бо ринок праці, ринок капіталу, товарів і послуг та інші ринки для свого існування, для своєї діяльності повинні мати або орендувати відповідні приміщення. Ринок нерухомості - це система економічних відносин, що виникають під час операцій з об'єктами нерухомості, в межах яких формуються попит, пропозиції, ціни та вартість на них. Найбільш поширеними відносинами є купівля-продаж товарів. Під ними розуміють не просто звичайну купівлю товарів тривалого користування, а й рух капіталу, тобто його вартості, яка приносить доход, від однієї особи іншій. Так, куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час може бути продана за більш високу ціну або здана в оренду і приносити додатковий доход. Купівля підприємства приносить покупцю (інвестору) додатковий доход в результаті роботи підприємства. Одночасно, кошти вкладені в нерухомість захищені від інфляції. Ринок нерухомості дуже різноманітний (рис.2). Розрізняють первинний і вторинний ринок нерухомості. Первинний ринок - економічна ситуація, за якої нерухомість як товар вперше надходить на ринок. До первинного ринку, в основному відносять новозбудовані та здані в експлуатацію помешкання, які пропонуються громадянам до продажу за ринковими цінами вперше. Вторинний ринок – це ситуація, коли нерухомість виступає як товар, який попередньо був у вжитку і належить певному власнику. Рис. 2. Класифікація ринку нерухомості. Він формується на підставі пропозицій громадян, які бажають відчужити належні їм нерухомі об’єкти. Приватизацію державного житлового фонду, на відміну від приватизації не житлових приміщень, не можна вважати первинним ринком, оскільки вона відбувається безоплатно, а отже не за ринковими умовами. Кожний з перерахованих ринків нерухомості поділяється на сегменти: 1) житловий фонд (будинки, квартири багатоквартирних будинків, маєтки, вілли палаци, будинки на колесах); 2) комерційна нерухомість: а) комерційні приміщення (офіси, готелі, магазини, супермаркети, клуби, автостоянки); б) готелі; в) спортивні комплекси; 3) промислова нерухомість (промислові підприємства, автозаправні станції, склади, та інші) 4) земля (земельні ділянки під забудову, земельні ділянки вільного призначення, острови інше). Здійснення операцій з нерухомістю визнається як рієлторська діяльність - діяльність з проведення громадсько-правових угод з нерухомістю і правами на неї для інших осіб за плату або іншу винагороду за надані послуги. Займатися рієлторською діяльністю мають право як фізичні так і юридичні особи - рієлтори – торговці нерухомістю, агенти із продажу нерухомості. Свою діяльність вони здійснюють на підставі ліцензії. ІІ. У ринковій економіці нерухомість є об'єктом вкладання капіталу, об’єктом купівлі-продажу, ринкових відносин між продавцем і покупцем, тобто є товаром. Цей товар (житлова та комерційна нерухомість), на відміну від інших товарів має ряд особливостей (рис.3). Рис. 3. Особливості нерухомості як товару. Разом з тим, житлова нерухомість характеризується високими витратами на переїзд – крім істотної грошової вартості власне переїзду існують також «психологічні» витрати, пов'язані з розлученням із звичним оточенням - школою, магазинами, друзями тощо. Для прикладу розглянемо більш детальніше особливості житлової нерухомості. Житловий фонд неоднорідний у тому розумінні, що кожне житло має свій набір характеристик або послуг. Розрізняють два типи характеристик житла: характеристики самого житла і характеристики місця, де воно розташовано. Характеристики самого житла: розмір (житлова площа в м2) і планування (розташування кімнат усередині житла), якість і продуктивність кухонного обладнання, система комунального обслуговування (автономна система опалення, кондиціонування, водопровід і каналізація, електропостачання), внутрішня оздоба (підлога, вікна, вбудовані шафи) і конструктивні особливості житла (термін служби фундаменту і даху). Характеристики місця розташування: доступність, забезпеченість побутовими послугами, якість навколишнього середовища тощо. Покупець купує житло разом з ним і набір характеристик місцевості. Варто зауважити, що висока вартість житла веде до двох наслідків: по-перше, через необхідність великих інвестицій у приватне володіння житловою нерухомістю, багато сімей орендують житло, замість того щоб купувати його у власність; по-друге, більшість сімей із середнім прибутком використовують володіння житловою нерухомістю як засіб накопичення. Отже, житло – дорога річ, яка має міцний зв’язок із землею та із своїм оточенням. ІІІ. Класифікація нерухомості (рис. 4) полягає в тому, щоб виявити загальні характеристики і типи будинків у різних країнах світу, з метою забезпечення можливості порівняння їх привабливості при оцінці. Рис. 4. Класифікація об’єктів нерухомості. У основу класифікації покладені такі основні ознаки: функціональне призначення; місце розташування; типи об'єктів нерухомості, що задовольняють різні потреби. Розглянемо види житлової нерухомості деяких країн світу. США 1. Сінглхаус - будинок в один або два поверхи, перед ним акуратно підстрижений газон, гараж на пару машин, заднє подвір’я із деревами (волоський горіх, апельсинове дерево, персик, клен) і квітами, іноді з басейном. 2. Таунхаус - міський будинок; такі будинки формують квартал із декількох десятків будинків, що примикають один до одного. Перед кожним будинком розміщується гараж на дві машини, між гаражем і будинком - невелике подвір’я розміром 2х4 м2, де зростає пара кущів троянд, за будинком - невеликий сад-город площею 2,5х2 м2. Крім особистої є спільна територія на 8-10 сімей, на якій розміщується басейн, джакузі, гриль, тенісний корт. 3. Кондомініум - будинок, вартість проживання в якому, число кімнат, ванн, наявність басейну і саду залежать від його типу і якості. Крім того, такі будинки мають підземний гараж, побутові приміщення, де встановлені пральні, сушильні машини, за користування котрими треба вносити невелику плату, спортзал, іноді тенісний корт. 4. Мобілхаус (будинок на колесах) - власний будинок, який знаходиться на орендованій землі. Хазяїн забезпечує власника будинку фундаментом, комунікаціями (газ, електрика, телефон, каналізація), площадками для ігор, іноді громадським басейном. Франція Вілла - садиба сучасного стилю, житловою площею - 220-420 м2, з окремо розміщеним будиночком для гостей, басейном 15,5х8 м2, гаражем. Земельна ділянка площею 2000-3000 м2. Розкішна садиба - побудована на початку століття і повністю перероблена на початку 1990-х рр., вестибюль, вітальня з мармуровою підлогою, столова, бар, велика кухня, робочий кабінет, 4 кімнати, 3 ванні кімнати, оброблені мармуром, сауна, винний льох, однокімнатна квартира для обслуговуючого персоналу. Палац - унікальні, єдині у своєму роді володіння житловою площею від 750 м2, відреставровані під XV-XVI ст., земельна ділянка - 1,5 га, басейн, окремий будинок для гостей і будинок для домашніх службовців, гаражі. Резиденція - 30-60 квартир люксів з великими красивими терасами, приватними парками, басейном для всіх власників. Іспанія Квартири-апартаменти - одно-, двох-, трикімнатні дорогі сучасні квартири (500 типів), які мають дві спальні, дві ванні кімнати, вітальню, столову, загальна площа житлових помешкань і тераси сягає 100 м2, пневматичний сміттєпровід, мармурові або керамічні підлоги. Сучасні будинки, оброблені під старовину, - дорогі, із трьома спальнями. Будинок-шале - сучасний будиночок, що складається з двох спалень, туалету, кухні і гаражу. Бунгало – будинки, які розташовані притиснувшись стіна до стіни, із двома-трьома спальнями. ІV. Число чинників, що характеризують привабливість закордонної житлової нерухомості, сягає 40. В загальному їх об’єднують у такі групи чинники, які характеризують: 1) житло; 2) місце розташування та оточення; 3) економічні умови придбання і володіння житловою нерухомістю; 4) юридичні основи придбання житлової нерухомості і володіння нею. У різних країнах вони мають різні зв’язки, спрямованість і значення. Це ускладнює застосування універсальної математичної моделі узагальнення показників різних груп чинників у єдиний оціночний показник інвестиційної привабливості. Вищеназвана проблема - предмет наукових досліджень в області міжнародного маркетингу на ринку нерухомості. Найбільш узагальнюючим і основним критерієм вибору житла, зокрема, українськими клієнтами є ціна на житло - вартість 1 м2 у квартирі і вартість будинку. Разом з тим, у реальному житті кожен покупець керується при придбанні об'єкта нерухомості певною ціллю, мотивом, серед яких переважають такі: - особисте проживання; - постійне проживання із сім'єю; - відпочинок; - бізнес; - комерційне використання; - вкладення коштів у нерухомість для перепродажу з прибутком у майбутньому. Таким чином, у кожному конкретному випадку покупець повинний вибирати свої пріоритети й оцінювати нерухомість за сукупністю найбільше значимих для нього чинників. Важливу роль у цьому відіграє маркетинг і рієлтерські фірми. V. Маркетинг ринку нерухомості являє собою комплексну систему організації будівництва, реконструкції, розвитку, консалтінга та аналітики, збуту об’єктів нерухомості, яка орієнтується на задоволення потреб конкретних споживачів і отримання прибутку на основі дослідження ринку. Це також система прогнозування ринку, вивчення внутрішнього і зовнішнього його середовища. Маркетинг ринку нерухомості – філософія стратегії та тактики поведінки суб’єкта на цьому сегменті ринку. Маркетингова діяльність повинна: - надавати надійну, достовірну і своєчасну інформацію про ринок нерухомості, структуру і динаміку конкурентного попиту, смаки і переваги покупців; - забезпечувати будівництво таких об’єктів нерухомості, набору квартир, кімнат, будинків, комерційних приміщень (асортименту), які більш повно задовольняли б вимоги ринку нерухомості у порівнянні з об’єктами конкурентів; - здійснювати спрямований вплив на споживача, попит, ринок, з метою забезпечення максимально можливого контролю сфери реалізації. Мета маркетингових досліджень – досягнення максимального споживчого задоволення в житловій та комерційній нерухомості; – максимальне покращення якості нерухомості. Основними функціями маркетингу ринку нерухомості є: - аналіз навколишнього середовища; - аналіз правової бази операцій з нерухомістю; - вивчення можливостей розвитку права власності на нерухомі речі; - вивчення інвестиційного клімату і пошук інвесторів; - аналіз поведінки покупців і продавців нерухомості; - планування оздоблення будівлі; - планування збуту; - планування ціни; - забезпечення отримання прав власності без обтяжень; - забезпечення соціальної відповідальності; - управління маркетингом. Суть маркетингу зводиться до того, щоб послуги надані рієлтерською фірмою задовольняли потреби покупців, а ціни були для них прийнятні, тобто щоб покупці купували їхні послуги. Кінцева ціль маркетингу полягає в сприянні розвитку економіки та соціальному забезпеченні населення в об’єктах нерухомості. Тема 3: Теоретичні основи оцінки нерухомості Система оцінних принципів. Фактори, які впливають на оцінку нерухомості. Вартість нерухомого майна та її види. І. Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оцінних принципів, на яких ґрунтується розрахунок вартості об'єктів нерухомості. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості об'єкта нерухомості. У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оцінних принципів (рис.5): 1) принципи, засновані на уявах потенційного власника; 2) принципи, що випливають із процесу експлуатації нерухомості; 3) принципи, обумовлені дією ринкового середовища; 4) принцип найкращого і найбільш ефективного використання. Використання тих чи інших принципів залежить від конкретної ситуації, яка складається на момент оцінки. До першої групи входять такі принципи: принцип корисності, який означає, що чим більше об'єкт нерухомості здатний задовольнити потребу власника, тим вище його корисність і вартість; принцип заміщення означає, що при наявності визначеної кількості однорідних (за корисністю чи прибутковістю) об'єктів нерухомості найвищим попитом будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною; принцип очікування визначається тим, який доход або зручності від використання об'єкта нерухомості, включаючи виторг від наступного перепродажу, очікує отримати потенційний власник. Рис. 5. Принципи оцінки нерухомості. До другої групи принципів входять: принцип внеску (вкладу) полягає в тім, що для оцінки вартості об'єкта нерухомості необхідно визначити внесок кожного чинника - землі з будівлями (якщо ділянка незабудована, то тільки землі), устаткування і технічних засобів (для забудованої ділянки, також будинків і споруд), робочої сили і менеджменту - і його найважливіших елементів у формування корисності і вартості об'єкта; залишкової продуктивності землі визначається як залишок доходу, віднесений до об'єкта нерухомості, після того як оплачені витрати на працю, устаткування і технічні засоби, менеджмент; принцип збалансованості припускає, що для кожного типу землекористування відповідає оптимальне поєднання різних чинників виробництва (різних покращень), при поєднанні яких досягається максимальна вартість нерухомості; принцип зростаючої та спадаючої віддачі – в міру збільшення будь-якого ресурсу (при незмінності інших чинників) ріст чистої віддачі спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися. Відповідно для кожної ділянки землі (об’єкта нерухомості) є оптимальне значення вкладів у її покращання; принцип економічного поділу означає, що майнові права на об’єкт нерухомості варто розділяти і поєднувати таким чином, щоб її вартість при цьому збільшувалась. Третя група принципів включає: принцип попиту та пропозиції означає, що ціна нерухомості змінюється в результаті взаємодії попиту та пропозиції. Він виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в об'єктах нерухомості в умовах соціально-економічного розвитку суспільства й обмеженістю пропозиції, обумовленою природною обмеженістю земельних ділянок і економічних витрат на будівництво (реконструкцію) покращень; принцип конкуренції означає, що ціни на об'єкти нерухомості встановлюються за допомогою постійного суперництва суб'єктів ринку, які прагнуть отримати максимальний прибуток; принцип відповідності полягає в тому, що максимальна вартість об'єкта нерухомості виникає тоді, коли наявний розумний рівень архітектурної однорідності і сумісний характер землекористування. Принцип відповідності виявляється через прогресію і регресію. Ефект прогресії полягає в позитивному впливі зовнішнього оточення чи сусідніх об'єктів на вартість нерухомості. Регресія має місце, коли об'єкт нерухомості характеризується зайвими покращеннями, які не затребувані ринком або, коли зовнішнє оточення впливає негативно на процес експлуатації об'єкта; принцип зміни – вартість нерухомості за звичай не залишається постійною, а міняється з часом, тому професійні стандарти оцінки потребують фіксувати дату оцінки, на яку визначена вартість об’єкту нерухомості; принцип залежності (зовнішнього впливу) припускає, що вартість об’єкту залежить від характеру і вартості навколишньої власності. Принципом, що узагальнює вплив зазначених раніше трьох груп принципів оцінки, є принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕВ). Принцип найкращого і найефективнішого використання передбачає розумне і можливе використання об’єктів нерухомості, шляхом перевірки відповідності варіантів, що розглядаються, критеріям: а) фізично можливо – ділянка або об’єкт нерухомості технологічно придатні для використання; б) юридично дозволено – використання цього об’єкту нерухомості не суперечить законодавству країни, де здійснюється відповідна оцінка; в) фінансово виправдано - обґрунтовано з погляду окупності інвестиційного капіталу; г) забезпечує найвищу вартість чи прибутковість нерухомості – який із запропонованих варіантів принесе максимальний чистий доход. На практиці принцип ННЕВ є вихідною передумовою, на якій ґрунтується вибір конкретного виду вартості нерухомості, що оцінюється, і будується висновок про її величину. ІІ. Ринки нерухомості функціонують під впливом ряду взаємозв’язаних чинників, які впливають на коньюктурний ланцюг ринку “попит-пропозиція-ціни”. Ці чинники враховують при оцінці об’єктів нерухомості. Вони об’єднанні в шість основних груп: політичні, економічні, соціально-культурні, демографічні, природно-географічні і науково-технічні. До політичних можна віднести: соціально-економічну спрямованість політики правлячої партії, передвиборні компанії, військові дії в зоні міжнаціональних конфліктів, політику уряду і місцевих органів влади в області економіки - нормативно-законодавчі акти, які стосуються сегментів ринку нерухомості політику місцевих органів влади з функціонального зонування території, елементи державної політики в області виробництва. Економічні чинники включають економічний рівень розвитку країни, темпи росту національного валового продукту, кредитно-грошову політику. Соціально-культурні чинники представлені різними аспектами соціально-економічної структуризації населення за такими складовими, як соціально-професійні, соціально-споживацькі, за рівнем доходів, житловими умовами та іншими. Демографічні чинники, які впливають на стан регіональних ринків нерухомості - чисельність населення, приріст населення, щільність населення, міграції, степінь урбанізованості тощо. До науково-технічних відносять чинники, які впливають на технологію та організацію будівництва, в багатьох випадках визначають параметри собівартості і ринкової ціни при формуванні первинного ринку житла. При проведені оцінки нерухомості враховуються всі чинники, які прямо чи опосередковано впливають на цей об’єкт, підвищуючи або знижуючи його вартість. ІІІ. Процес оцінювання, тобто знаходження грошового еквівалента різним об'єктам нерухомості в конкретний момент часу, являє собою визначення їхньої вартості. Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має дві форм прояву — споживчу і мінову вартість (рис.6). Рис. 6. Форми прояву вартості нерухомості. Споживча вартість носить суб'єктивний характер і виражає корисність об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, котра виходить зі сформованого варіанту її використання. Мінова вартість лежить в основі процесу обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником, що врівноважує сили попиту та пропозиції. Мінова вартість виражає корисність об'єкта нерухомості з погляду типових суб'єктів ринку, на конкретну дату продажу виходячи з варіанта його найкращого використання. Мінова вартість характеризує здатність об'єкта нерухомості обмінюватися на гроші чи інші товари, носить об'єктивний характер і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку: купівлі-продажу, передачі під заставу, в тому числі і під кредити, здачі в оренду, внесення в статутні фонди підприємств тощо. На відміну від вартості (гіпотетичної ціни) ціна відображає результат - виступає формою прояву здійсненної угоди, є фактом, що здійснився, тобто відноситься до конкретного об'єкта нерухомості і дати, незалежно від того, чи була вона оголошена офіційно чи залишилася комерційною таємницею. Однієї з головних задач у практичній роботі оцінювачів є правильний вибір виду вартості, що визначають. Адже ця вартість повинна відповідати цілям і умовам оцінки. Ознайомимося з основними видами вартості. Ринкова вартість нерухомості це – найбільш ймовірна ціна, за яку об’єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку при дотримані всіх умов чесної продажі, а саме: продавець і покупець діють в рамках закону, переслідують свої власні інтереси, поступають продумано і всебічно інформовані; об’єкт виставлений на відкритому ринку достатній період часу, ціна не є наслідком спеціального кредитування або поступу якої-небудь зі сторін, що приймає участь в угоді, оплата здійснюється в грошовій формі і несупроводжується додатковими умовами. З визначення ринкової вартості випливає, що вона є еквівалентом найбільш ймовірної ціни, яку ймовірно отримати за нерухомість на відкритому ринку в умовах конкуренції, раціонального поводження продавця і покупця, відсутності незаконного тиску та інших важелів впливу, а також за наявності типових умов угоди (фінансових та інших). Під ліквідаційною вартістю в теорії оцінки розуміється грошова сума у вигляді різниці між прибутками від ліквідації об’єкту нерухомості і витратами на її проведення. Заставна вартість – це вартість об’єкту нерухомості, яка забезпечує гіпотетичний кредит, котрий кредитор надіється отримати при вимушеній продажі на ринку цього об’єкту нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості служить верхньою межею позики, яка надається під заставу об’єкту нерухомості. Під страховою вартістю розуміється вартість, розрахована у відповідності з конкретними методиками, які використовуються страховими фірмами і державними органами для визначення суми, на яку можуть бути застраховані руйнуючі об’єкти нерухомості. Орендна вартість (ринкова вартість оренди) – це величина орендної плати, за яку може бути зданий в оренду об’єкт нерухомості на дату оцінки при типових ринкових умовах. Інвестиційна вартість являє собою вартість об’єкту нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), яка заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах. Під балансовою вартістю розуміється вартість нерухомості, яка відбита в балансі підприємства або організації. Вона складається з первісної вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію, скорегованої (проіндексованої) на всі проведені переоцінки основних фондів за винятком бухгалтерської амортизації. У ній також враховується вартість зроблених покращень за період експлуатації об’єкту. Вартість для цілей оподатковування встановлюється на основі нормативних документів, які відносяться до оподатковування нерухомості. Тема 4: Механізми фінансування нерухомості Фінансове інвестування в нерухомість. Учасники і джерела фінансування нерухомості. Іпотечний кредит і його суть. І. В умовах становлення ринку нерухомості, яке супроводжується економічною кризою, придбання нерухомості здійснюється в основному за рахунок власних коштів інвестора. Світова практика країн з ринковою економікою виходить з того, що майже всі угоди з нерухомістю здійснюються із залученням іпотечних кредитів. Зокрема, в Західній Європі до 70 % усіх кредитів видається під заставу нерухомості. В Україні отримати доступний кредит під таке забезпечення досить важко. Причини складності отримання кредитів під заставу нерухомості такі: - низька ліквідність нерухомого; - високі банківські відсотки; - прогалини законодавства; - недоліки судово-виконавчої системи. Крім того, фінансовий ринок і ринок нерухомості розвиваються як би автономно. Внутрішні ресурси фінансового ринку орієнтовані, в першу чергу, на: - операції з високоприбутковими цінними паперами; - кредитування експортно-імпортних операцій; - кредитування валютних операцій. Залучення зовнішніх ресурсів стримується високим рівнем ризику. У цих умовах держава повинна всіляко сприяти залученню коштів у реновацію і створення основних фондів. На практиці відбуваються зворотні процеси. Ринок державних цінних паперів поглинає фінансові ресурси і робить їх непомірно дорогими, до того ж податки невиправдано збільшують інвестиційну вартість. У цих умовах для розширення видів і джерел фінансування ринку нерухомості відбувається пошук таких форм взаємодії держави з інвесторами, які б дозволили збільшити їх капіталовкладення в нерухомість, зокрема: - прийняття постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому місто виступає гарантом кредитів на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямкам міського розвитку, а позичальник — встановленим критеріям; - емісія (випускання в обіг місцевих цінних паперів) міських цінних паперів, які поряд із забезпеченням припливу коштів у міські програми можуть бути предметом застави в забезпеченні кредитів, приваблюваних інвесторами на реалізацію потрібних місту проектів; - випуск облігаційних позик, забезпечених землею. ІІ. Учасники і джерела фінансування нерухомості Учасниками фінансування ринку нерухомості є: - державні органи влади і управління; - місцеві органи влади і управління; - комерційні банки; - інвестори — юридичні особи (резиденти і нерезиденти); - інвестори — фізичні особи; - інші. Джерела фінансування: акціонерний капітал: приватний, інституційний (страховики, пенсійні фонди та ін.) та державний; депозити фізичних та юридичних осіб; централізований або приватний кредитор; продаж активів через сек’юритизацію: безпосередній (сек’юритизацію здійснює сам банк) або через певну структуру (яку підтримує або створив уряд); державні кошти: емісія облігацій, фонди, бюджетні кошти. Важливим джерелом фінансування житлового будівництва стають банківські кредити населенню. В Україні сьогодні розвиваються такі форми фінансово-кредитного механізму: - інститути застави нерухомості; - іпотечний кредит; - вторинний ринок застав; - розширення переліку майна, що здається під заставу; - створення розгалуженої мережі житлово-будівельних банків; - надання підприємствами кредитів і позичок своїм працівникам під пільговий відсоток і погашення вже отриманих ними кредитів; - пільгове або безкоштовне надання інженерно підготовлених ділянок землі під житлове будівництво; - створення мережі страхових компаній для страхування довгострокових позичок. ІІІ. Іпотечний кредит – це кредит, який надається на тривалий час для придбання нерухомості, яка виступає в якості застави. За свідченням істориків, назва іпотека (від грец. hypotheke — застава) вперше з’явилася в Греції на початку VI ст. до н.е. і була п...

Конспект лекцій Економіка підприємства

18.11.2011 23:11-

Коментарі

Ви не можете залишити коментар. Для цього, будь ласка, або зареєструйтесь.

Ділись своїми роботами та отримуй миттєві бонуси!

Маєш корисні навчальні матеріали, які припадають пилом на твоєму комп'ютері? Розрахункові, лабораторні, практичні чи контрольні роботи — завантажуй їх прямо зараз і одразу отримуй бали на свій рахунок! Заархівуй всі файли в один .zip (до 100 МБ) або завантажуй кожен файл окремо. Внесок у спільноту – це легкий спосіб допомогти іншим та отримати додаткові можливості на сайті. Твої старі роботи можуть приносити тобі нові нагороди!

поділитись