Подякувати Студентському архіву довільною сумою
Admin
26.02.2023 12:38
Дякуємо, що користуєтесь нашим архівом!
Курсова Особливості оцінки ринку нерухоммості
Інформація про навчальний заклад
ВУЗ:
Національного університету водного господарства та природокористування
Інститут:
Не вказано
Факультет:
Не вказано
Кафедра:
Не вказано
Інформація про роботу
Рік:
2013
Тип роботи:
Курсова робота
Предмет:
Оціночна діяльність
Частина тексту файла (без зображень, графіків і формул):
ЗМІСТ
ВСТУП…………………………………………………………………………………….5
РОЗДІЛ І. ТЕОРЕТИЧНІ ОСОБЛИВОСТІ ВИЗНАЧЕННЯ ОСОБЛИВОСТЕЙ ОЦІНКИ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
Нерухоме майно, як об’єкт оцінки……………………………..............6
Принципи, підходи і методи оцінки…..………………………..............7
Особливості оцінки споруд та будівель………………………………13
Звіт про оцінку об’єкта нерухомості…………………………………....16
Основні нормативно-правові акти, що регулюють оціночну діяльність…………………………………………………………………………20
РОЗДІЛІІ. ПРАКТИЧНАЧАСТИНА…………….…………………………………..27
ВИСНОВОК…………………………………………………………………………….28
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ………………………………
ВСТУП
Демократичні перетворення в Україні, приватизація призвели до утворення великої кількості власників житлових і нежитлових будинків, що стимулювало розвиток ринку нерухомості. Однією з головних умов функціонування ринку нерухомості є правильна оцінка об'єктів з урахуванням міських особливостей ландшафту, транспортної доступності, наявності соціальної сфери, екології.
Результат оцінки - це ринкова вартість, що повинна відбивати споживчі властивості об'єкта й умови ринку.
Проведений при цьому аналіз економічної, технічної, містобудівної експертизи є підставою не стільки для визначення вартості, скільки дозволяє оцінити кон'юнктуру ринку, провести грамотно маркетинг і використовувати ці дані під час інвестиційного аналізу, менеджменту та продажу нерухомості. Знання правової, законодавчої бази, цивільного, інвестиційного права, технічних особливостей зведення будинків дозволяє управляти нерухомістю протягом усього життєвого циклу: від моменту будівництва до її зносу.
Причому управління нерухомістю розглядається як процес управління грошовими потоками при розробці проекту, в період будівництва та під час експлуатації з метою одержання прибутку і доходу.
Коротко цю проблему можна охарактеризувати, як комплексну техніко-економічну, експертну оцінку об'єкта нерухомості (земельних ділянок, будівель, будинків і споруд), розробку і реалізацію проектів щодо їх створення, експлуатації, управління з урахуванням особливостей міського територіально-просторового середовища.
РОЗДІЛ І. ТЕОРЕТИЧНА ЧАСТИНА
1.1. Нерухоме майно, як об’єкт оцінки
Майном як особливим об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (стаття 190 Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року).
Відповідно до статті 181 цього Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Національним стандартом "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" визначено, що нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна [1, с. 14].
Наказом Держстандарту України від 17.08.2000 N 507 затверджено Державний класифікатор будівель та споруд (ДК БС), який є складовою частиною Державної системи класифікації та кодування техніко-економічної та соціальної інформації. ДК БС призначено для використання органами центральної та місцевої виконавчої та законодавчої влади, фінансовими службами, органами статистики та всіма суб'єктами господарювання (юридичними та фізичними особами) в Україні. Використання ДК БС забезпечує умови для вирішення багатьох завдань, зокрема, оцінки вартості і стану будівель та споруд тощо.
Об'єктами класифікації в ДК БС є будівлі виробничого й невиробничого призначення та інженерні споруди різного функціонального призначення.
Споруди - це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт [3, с. 24].
Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів [5, с. 243].
До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.
Інженерні споруди - це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо.
Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта [2, с. 43].
До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та інше.
Одиницею класифікації в класифікаторі в основному є окрема будівля чи інженерна споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.
. Принципи, підходи і методи оцінки
Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.
Згідно зі статтею 3 цього Закону оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
У зазначеному Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктами оціночної діяльності.
Суб'єктами оціночної діяльності відповідно до статті 5 цього Закону є органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності та у складі яких працюють оцінювачі, а також суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.
Мета оцінки - визначення вартості об'єктів нерухомості з урахуванням призначення об'єкта і цілей оцінки [4, с. 56].
Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.
Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.
Об'єктами оцінки у сфері нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти [3, с. 24].
Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:
створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;
реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна (часткою комунального майна);
виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;
визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виключення учасника або засновника із складу такого товариства;
приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;
переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом [6, с. 34];
визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом
в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.
Оцінюється об'єкт із фізичної точки зору і пакет прав на нього. У вартісному вираженні кожний об'єкт має вартість, собівартість та ціну.
Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Види вартостей: ринкова і неринкова.
Ринкова - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;
До неринкових видів належать: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна, спеціальна, ліквідаційна, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші [6, с. 46].
Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.
Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.
Собівартість - це все, у що обійшлося будівництво, фактична вартість об'єкта нерухомості.
Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.
Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний [6, с. 76].
Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).
Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).
Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу [5, с. 56].
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). За допомогою дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.
Кожен із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об’єкта. Порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використовуваних підходів і встановити остаточну ринкову ціну об’єкта на основі даних такого підходу, які на думку експерта є найбільш надійними. Необхідно використовувати всі три методи [12, с. 45].
Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.
Під зносом розуміється втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна під впливом різних чинників [5, с. 186].
Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній).
Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки. Тобто, зменшення вартості майна через утрату заданих споживчих властивостей з природних (погодних) причин або внаслідок неправильної експлуатації.
Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки. Тобто, це зменшення вартості майна через його невідповідність сучасним ринковим вимогам (архітектурно-естетичні характеристики, благоустрій, безпека, комфорт тощо).
Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки. Тобто, зменшення вартості майна внаслідок зміни зовнішнього середовища (демографічна ситуація, містобудівні рішення, екологічне становище).
Фізичний і функціональний визначаються станом самого об'єкта, а економічний - станом навколо нього. Фізичний та функціональний знос можуть бути такими, що технічно усуваються, і таким, що не усуваються, або усунення їх є економічно недоцільним [7, с. 354].
Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Корисність - здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу, тобто на уявленнях типового покупця (ставити себе на місце покупця).
Принцип попиту і пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Тобто, якщо покупцю здається, що зможе купити те ж, але дешевше [8, с. 67].
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним (очікуємо в майбутньому корисності від нерухомості).
Принцип внеску (граничної продуктивності) - врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Наприклад, будинок біля дороги - погано, заправка, кафе - добре.
Таким чином, на оцінку впливає: політичний, економічний, соціальний, демографічний чинники; попит та пропозиція [6, с. 359]
1.3 Особливості оцінки споруд та будівель
Оцінка будинків і споруд необхідна у випадках визначення:
- вартості майна для внесків у статутний капітал і для оподатковування;
- вартості акцій акціонерних товариств при державній реєстрації;
- втраченої вигоди щодо прострочених платежів (дебіторської заборгованості);
- вартості майна при реструктуризації боргів підприємств,
- вартості майна при угодах купівлі-продажу, поділу, кредитування під заставу, страхування, ліквідації [4, с. 124].
Відповідальним за продаж будівель і споруд в Україні є Фонд державного майна України (ФДМУ).
Візьмемо, як приклад, один із методів оцінки ринкової вартості жилого будинку. Як зазначалося, оцінка ринкової вартості будинку є першим пунктом у прогнозі прибутків.
1) При оцінці вартості об'єктів будівництва, як правило, спочатку оцінюється складова частина об'єкта. Ця частина для кожного виду об'єктів будівництва має певне значення.
Для жилих будинків його складовими частинами є квартири. Оцінка ринкової вартості жилого будинку, як правило, починається з визначення вартості 1 м2 площі квартири.
Залежно від планувального рішення будинку оцінюються або кожна квартира, або одна квартира, еквівалентна всім іншим. Таким чином, квартири можуть бути сформульовані як об'єкти оцінки, для котрих необхідно визначити основні їх показники, які характеризують так:
- загальна площа;
- жила площа;
- кухонна площа;
- поверх;
- санвузол (сполучений/роздільний);
- об'єкт оцінки дорівнюється з декількома іншими, так званими об'єктами порівняння.
Цей спосіб називається метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів. При використанні цього методу порівнюються ряд матриць для визначення вартості 1 м2 площі об'єкта оцінки [8, с. 76].
2) Матриця стану
Оцінка складової частини об'єкта будівництва звичайно здійснюється на підставі вартості аналогічних об'єктів. Для цього необхідна наявність інформації про їхню вартість на теперішній час.
Це відбиває матриця стану, що включає значення показників об'єкта оцінки й об'єкта порівняння.
Вартість об'єктів порівняння визначається з інформаційних джерел цін на сучасний момент. Цінність поверху можна визначити в балах, визначивши залежність “поверх-балу” на підставі статистичних даних [9, с. 46].
Також мають місце показники:
відстані від історичного центру міста;
відстань від найближчої станції метро;
район міста.
3) Матриця порівняння
Після одержання даних про поточний стан цін на об'єкти порівняння необхідно зробити порівняння показників об'єкта оцінки й об’єктів порівняння.
Для цього складається матриця порівняння, що містить різницю значень показників об'єктів порівняння (ОС) і об'єкта оцінки (ОО).
4) Розрахунок вартості об'єкта оцінки
На підставі даних отриманих матриць робиться наступний розрахунок для визначення вартості об'єкта оцінки. Нормативна матриця порівняння містить відношення показників об'єктів порівняння до суми квадратів відхилення.
Потім з кожної ознаки необхідно одержати безрозмірні коефіцієнти порівняння [9, с. 89].
У результаті розрахунку визначаються ваги коефіцієнтів, сума яких дорівнює одиниці (100 % вартості).
На підставі цих даних можна визначити вартість 1 м2 площі об'єкта оцінки, що розраховується (квартири).
Загальна сума прибутків від продажів, як правило, містить у собі прибутки від продажу всіх квартир (повної реалізації будинку). Для її визначення необхідно зробити обчислення за наступними формулами [12, с. 99].
Вартість однієї квартири можна визначити формулою
S1кв = S1м2 * загальна площа.
Загальна сума прибутків від продажів може бути визначена формулою
S = S1кв * кількість квартир.
Як зазначено вище, даним методом можна розрахувати вартість жилого будинку, однак ця вартість буде загальною сумою прибутків від продажів, що повинна покрити всі накладні витрати, вартість будівництва, матеріалів тощо.
На підставі отриманих результатів здійснюється оцінка економічної ефективності будинку, за яким підраховується прибуток з обліком витрат матеріалів і часу.
Цей прибуток називається чистим прибутком.
Зрозуміло, метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів може бути застосований тільки за умови наявності існуючих аналогічних побудованих об'єктів. При не дотриманні цієї умови необхідно використовувати методи, що засновуються на кошторисній вартості і статті витрат.
Під час здійснення експертної оцінки об'єктів приватизації, які мають на балансі будівлі, споруди та інші приміщення, вихідними даними для здійснення оцінки будівель, споруд та інших приміщень можуть бути проектно-кошторисна документація на їх спорудження, дані бюро технічної інвентаризації, результати натурних обмірів.
Експертна оцінка будівель, споруд та приміщень може здійснюватися на підставі розрахунку вартості витрат на спорудження квадратного метра площі чи кубічного метра будівельного об'єму об'єкта-аналога з урахуванням коригуючих коефіцієнтів або шляхом кількісного аналізу прямих і непрямих витрат на спорудження аналогічного об'єкта [1, с. 12].
Перелік документів для оцінки будинків і споруд:
Документи, що підтверджують право на об'єкт (власність, оренда і тощо) – свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди. Якщо немає цих документів, то – договір купівлі-продажу, план приватизації, акти введення в експлуатацію завершеного будівництва і т.д.
Документи БТІ на об'єкт (технічні паспорти, довідки, плани).
Відомості про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб – сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна й інші обмеження щодо використання (якщо є).
Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта).
Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда, користування й ін.) – свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди, ухвала про надання ділянки в користування тощо.
Дані про споруди, що входять до складу об'єкта [7, с. 85].
Дані про майно (якщо таке є), яке не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього ( вбудоване устаткування, піднімальні пристрої і т.п.).
Цей перелік носить попередній характер і може бути скорочений або розширений залежно від виду об'єкта і після ознайомлення оцінювача з завданням на оцінку.
1.4. Звіт про оцінку об'єктів нерухомості
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна
[13, с. 68].
Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають зацікавленість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування с письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулювальними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулювальної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах [12, с. 46].
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.
Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна [8, с. 67].
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі.
Звіт про оцінку об'єкта нерухомості не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Частіше всього звіти про оцінку використовуються з комерційною метою, коли достатньо скороченої форми звіту про оцінку, проте він повинен містити достатню інформацію для визначення бази оцінки. В звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки, нормативні та інструктивні матеріали, включаючи стандарти оцінки, мета і завдання її проведення, інші відомості, необхідні для повного й недвозначного тлумачення результатів, відображених у звіті [6, с. 102].
Якщо при проведенні оцінки об'єкта визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути вказані критерії встановлення вартості об'єкта й причини відсутності можливості визначення ринкової вартості. Звіт також містить:
- юридичну адресу та адресу постійного проживання оцінювача та відомості, що дозволяють ідентифікувати його як професіонала;
- точний опис об'єкта оцінки - реквізити балансоутримувача й балансову вартість об'єкта;
- послідовність визначення ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки та її підсумкову величину, а також обмеження й межі застосування отриманого результату;
- перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
Оцінювач власноручно підписує звіт. Якщо комплекс об'єктів оцінювався декількома оцінювачами, звіт підписує кожний з них із зазначенням об'єктів, на яких проводилася оцінка [5, с. 43].
В практиці оцінювачів найпоширенішою є форма звіту про оцінку об'єкта, що містить такі відомості:
- акт огляду об'єкта оцінки;
- короткий виклад основних чинників і висновків;
- основні положення та лімітуючі умови;
- відомості про оцінюваний об'єкт нерухомості;
- основні чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Звіт про оцінку об'єкта нерухомості також містить сертифікат ринкової вартості оцінюваного об'єкта [12, с. 59].
Залежно від умов договору звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або пакетом документів, що підтверджують виконану роботу і отриманий результат за оцінкою об'єкта нерухомості з урахуванням реального аналізу ринкових даних, особливо в тих випадках, коли має місце екологічне забруднення.
Коли оцінювач у ході обстеження визначає проблеми, пов'язані із станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу та розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входять рекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинного обстеження були найдені різні види забруднень. В тих випадках, коли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища або очікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічної експертизи до початку процесу оцінки [7, с. 342].
Відповідно до законодавства вартість, відображена у звіті про оцінку, може бути визнаною та рекомендованою для здійснення операцій з об'єктом нерухомості, якщо від дати складання звіту до дати здійснення операції або іншого акту і об'єктом пройшло не більше 6 місяців [8, с. 346].
1.5. Основні нормативно-правові акти, що регулюють оцінку нерухомості
В останні кілька років в Україні зроблено серйозні кроки у створенні нормативно-правової бази, що регулює експертно-оціночну діяльність. Саме затвердження нормативної бази та уніфікація методів і підходів до визначення вартості майна та майнових прав робить роботу Суб'єктів оціночної діяльності прозорою для будь-якого кола користувачів результатів їхньої роботи.
На сьогодні оцінка майна та майнових прав - це процес визначення їх вартості відповідно до процедур, строго визначеними законодавчо-нормативною базою.
Головним законодавчим актом, який регулює сьогодні процес оцінки майна та майнових прав у нашій державі, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий у 2001 році. Але відзначимо, що і до прийняття цього Закону в країні були певні законодавчі підстави для проведення оцінки. Так, питання оцінки майна, яке приватизувалося, неодноразово згадувалися, зокрема, у наступних Законах: «Про приватизацію майна державних підприємств» — ст. 20; «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» — ст. 9; «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» — ст. 9. Наведені законодавчі документи свого часу стали імпульсом становлення та розвитку професійної оціночної діяльності в Україні. Адже з часом усі питання, що стосувалися оцінки майна у зв’язку з його приватизацією, знайшли своє відображення у прийнятій «Методиці оцінки вартості майна при приватизації» (від 22.06.1998 року № 1114).
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі Закон про оцінку) регламентує основні положення оціночної діяльності в Україні. В ньому визначається: що таке професійна оціночна діяльність, в яких формах вона може існувати [13, с. 47].
Основні нормативно-правові акти, що регулюють оціночну діяльність в Україні
Закон України № 2658-III від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;
Закон України № 1378 від 11 грудня 2003року «Про оцінку земель»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1« Загальні засади оцінки майна і майнових прав »;
Постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2« Оцінка нерухомого майна »;
Постанова Кабінету Міністрів України від 29 листопада 2006 року № 1655 «Про затвердження Національного стандарту № 3« Оцінка цілісних майнових комплексів »;
Постанова Кабінету Міністрів України від 3 жовтня 2007 року № 1185 «Про затвердження Національного стандарту № 4« Оцінка майнових прав інтелектуальної власності »;
Постанова Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 «Про затвердження Методики оцінки майна»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»;
Спільний наказ ФДМУ та Міністерства юстиції України № 142/5/2092 (№ 1074/8395) «Про затвердження Методики товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів» від 14.11.2003 року;
Наказ ФДМУ № 3162 «Про затвердження Порядку визначення оціночної вартості об'єктів права інтелектуальної власності, що перебувають у державній власності або були створені (придбані) за державні кошти, з метою зарахування на бухгалтерський облік» від 13 грудня 2005 року;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 23 січня 2004 року № 10-36-835 "Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 13 вересня 2004 року № 10-36-12549 «Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 14 жовтня 2004 року № 10-36-14208 «Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 9 березня 2005 року № 10-36-2562 «Роз'яснення щодо застосування Національного стандарту № 2
« Оцінка нерухомого майна », затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442»;
Наказ Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та справах захисту населення від наслідків Чорнобильскої катастрофи та Фонду Державного майна України від 13 червня 2003 року № 190/995 «Про затвердження Положення про порядок створення та діяльності комісії з оцінки вартості військового майна МНС України»;
Лист Фонду Державного майна України від 7 червня № 10-36-7683;
Наказ Фонду Державного майна України, Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23 грудня 2004 року № 2929/227 «Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва»;
Наказ Фонду Державного майна України від 30 жовтня 2001 року № 1996 «Положення про порядок стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів»;
Наказ Фонду Державного майна України від 19 грудня 2001 року № 2355 «Про затвердження порядку реєстрації фізичних осіб (оцінювачів) у Державному реєстрі оцінювачів»;
Наказ Фонду Державного майна України від 14 березня 2002 року № 479 «Про затвердження Положення про порядок видачі сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності»;
Наказ Фонду Державного майна України від 13 листопада 2002 року № 1997 «Про затвердження Положення про порядок роботи екзаменаційної комісії»;
Наказ Фонду Державного майна України від 22 січня 2007 року № 98 «Щодо звичайної ціни послуг на виконання робіт з оцінки майна»;
Наказ Фонду Державного майна України від 25 листопада 2003 року № 2100 «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 02 червня 2004 року № 10-36-7376 «Щодо надання роз'яснень з питань підвищення кваліфікації оцінювачів»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 04 серпня 2004 року № 10-36-10719 «Щодо надання роз'яснень з питань реєстрації фізичних осіб у Державному реєстрі оцінювачів»;
Наказ Фонду Державного майна України від 25 травня 2004 року № 995 «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності та надання довідок з нього»;
Інструктивний лист Фонду Державного майна України від 28 квітня 2006 року № 10-36-6537 «Щодо оцінки збитків»;
Наказ Фонду Державного майна України від 8 квітня 2004 року № 703 «Про затвердження Порядку складання актів оцінки пакетів акцій відкритих акціонерних товариств під час їх продажу на конкурентних засадах (крім продажу на конкурсах)»;
Наказ Фонду Державного майна України від 10 лютого 2005 року № 273;
Наказ Міністерства фінансів України та Фонду Державного майна України від 26 січня 2001 року № 49/121 «Про затвердження Положення про порядок здійснення аналізу фінансового стану підприємств, що підлягають приватизації»;
Наказ Фонду Державного майна України та Державного комітету з питань науки і технологій від 27 листопада 1995 року № 969/97 «Про затвердження Порядку експертної оцінки нематеріальних активів»;
Земельний кодекс України;
Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації»;
Основні напрями розвитку та регулювання земель населених пунктів, інших земель сільськогосподарського призначення [8, с.59];
Указ Президента України «Про рішення Ради національної безпеки оборони України від 29 червня 2005 року« Про стан додержання вимог законодавства та заходи щодо підвищення ефективності державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони земель »від 21 листопада 2005 року № 1643/2005;
Постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 «Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення на населених пунктів»;
Постанова Кабінету Міністрів України від 13 травня 1997 року № 525 «Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)»;
Постанова Кабінету Міністрів України «Про проведення індексації грошової оцінки землі» від 12 травня 2000 року № 783;
Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України Академії аграрних наук від 27 січня 2006 року № 18/15/21/11 «Про порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення на населених пунктів »;
Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва,
11.12.2013 21:12-
Ділись своїми роботами та отримуй миттєві бонуси!
0%
Оголошення від адміністратора